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北京最贵写字楼的124亿CMBS与金茂融资图谱

发布时间: 2019-08-16 点击数:

  观点地产网 “如果有稳定的现金流,就将它证券化。”这是来自华尔街的名言。随着国内资产证券化渠道的打开,ABS也成为房企融资的重要手段。

  5月30日,上交所信息披露显示,“中金-金茂凯晨2019年资产支持专项计划”状态更新为“已受理”。

  据观点地产新媒体了解,上述ABS拟发行金额为84.21亿元,发行人为北京凯晨置业有限公司,承销商/管理人为中国国际金融股份有限公司。

  据了解,该项目由中国金茂旗下的金茂资本负责操作,若成功发行,也将成为中国金茂融资金额最大的商业地产资产证券化项目。

  事实上,通过存量资产融资,限制条件少,设计灵活度强,在非标收缩、传统融资方式受限的大背景下,ABS的发展会是大势所趋。

  另一方面,对于拥有不少优质商业地产资产的中国金茂而言,在资产证券化上也有天然的优势。

  据接近金茂资本的人透露,此次金茂资本拟发行ABS的底层资产正是中国金茂位于北京复兴门内大街28号的项目——北京凯晨世贸中心。

  资料显示,该项目占地面积约为4.4公顷,建设用地约为2.2公顷,总建筑面积约19.4万平方米,2020年招商银行广东佛山分行秋季校园招聘30人公告!项目于2004年开始动工,2006年竣工并正式投入使用,投资约30亿元。

  从地理位置来看,凯晨世贸中心位于北京长安街的金融街000402)区域,而该区域也是全球最贵的写字楼市场之一,仅排在香港中环及伦敦西区之后。

  世邦魏理仕的一份报告指出,2018年,北京金融街的租用成本达到2160美元/平方米/年,而凯晨世贸中心也曾被誉为北京最贵的写字楼之一,入驻的企业就包括中化集团、中国进出口银行、中国农业银行601288)、渤海银行中信银行601998)、路透社等。

  值得一提的是,早在2016年,该项目就曾发行过一期CMBS——“高和招商-金茂凯晨资产支持专项计划”,该笔CMBS发行规模为40.01亿元人民币,票面利率3.3%。

  观点地产新媒体了解到,彼时金茂资本尚未正式成立,而金茂凯晨CMBS的原始权益人为金茂投资管理(上海(楼盘))有限公司,实际融资人为北京凯晨置业有限公司。

  具体而言,该项目的存续期限为18年,目标资产则为凯晨世贸中心租金收益。其中,优先级资产证券的期限为3年,规模40亿元,次级档资产证券的规模为100万元,而募集资金的用途主要用于偿还债务及企业日常运营。

  根据披露,当时标的资产的评估价值已高达129亿元,而2013年-2015年租金收入分别为4.82亿元、5.56亿元和5.96亿元。

  如今,项目首期融资到期,又将启动新一期CMBS,融资规模更为此前的两倍,而上述接近金茂资本的人对观点地产新媒体表示,第二期CMBS预计会在8月发行。

  据了解,去年9月,正佳集团以广州(楼盘)正佳广场为标的物发行了总规模为73亿元的CMBS产品,是2018年全市场最大规模CMBS。

  若此次金茂凯晨2019年资产支持专项计划成功发行,或将成为年内国内单个商办物业中融资规模最大的一个。

  此外,以北京凯晨世贸中心为基础资产的两笔CMBS合计规模也将高达124.22亿元。

  显然,在境内融资受限背景下,传统融资较少的资产证券化越来越成为企业在传统融资之外的新宠,发行的种类涵盖住房尾款、供应链、长租公寓和商业资产等等。

  此前,中国金茂CFO江南曾表示,CMBS将会大大丰富开发商持有商业物业的融资工具,优化融资成本和资本结构。

  除凯晨世贸中心的CMBS外,金茂也曾透过旗下其他物业做过类似的融资动作。

  观点地产新媒体了解到,此前,金茂资本与金茂商业成功投出青岛(楼盘)金茂湾商业地产基金项目,项目总商业面积9.9万平方米,交易总规模逾7亿元人民币,未来或将通过整体出售或资产证券化等方式实现退出。

  此外,今年金茂还计划以长沙(楼盘)金茂广场北塔项目发行11.63亿ABS。

  而就在5月31日,北交所消息显示,长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司拟转让所持有的长沙鼎茂置业有限公司100%股权,转让底价为11.44亿元。

  值得注意的是,文件中披露,中化集团于2019年4月26日《关于同意长沙梅溪湖金茂广场北塔写字楼类REITs融资方案的批复》,该宗股权转让或涉及长沙金茂梅溪湖广场北塔写字楼类REITs产品。

  据了解,根据标的物业资产权属是否转移,国内“类REITs”产品又被划分为“过户型REITs”和“抵押型REITs”。

  其中,“过户型REITs”的显著特征是标的物业资产所有权的变更,投资人通过投资REITs产品间接获得标的物业资产的所有权。

  与此同时,为了规避我国不动产交易环节中高额的土地增值税和契税,“类REITs”业务在交易结构中通常安排原始权益人(原物业持有人)交易标的物业资产所在项目公司股权至“SPV”,即交易项目公司股权,而非直接交易物业资产本身。

  由此可以推测的是,此次转让长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司股权,或将是为长沙梅溪湖金茂广场北塔写字楼发行公司的首个类REITs产品做铺垫。

  显然,频繁、多元化的融资动作,除了完成金茂自身的金融创新外,对以房地产为主业,需要大量资金的中国金茂也是有力的资金补充。

  年报数据显示,2018年,中国金茂实现合约销售额1280亿元,同比增长约85%,而2019年中国金茂签约目标为1500亿元,2020年为2000亿元。

  为此,金茂必须有足够的土储才能维持未来几年的发展及销售目标。2018年,金茂就新获取68个项目,新增土地储备2264万平方米。

  另一方面,数据显示,2018年末,金茂的有息负债约879.7亿元,较2017年新增约166亿元,净债务与调整后资本比率也较2017年的69%增长两个百分点至71%。

  其中,金茂一年内到期的有息负债为219.76亿元,同时集团有现金和现金等价物213.24亿元,现金及等价物未能覆盖其一年内到期债务。

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